房屋租赁（lìn）合同履行中（zhōng）产生纠纷，承租人拒交（jiāo）租金并拒绝返还房屋（wū），出租人未经通知承租人解除（chú）合同而于2020年6月直（zhí）接（jiē）起诉要求解除（chú）租赁合同、支付租（zū）金等，合同解除（chú）时（shí）间（jiān）该如何确（què）定？
北京一中院近期首（shǒu）次适用《中华人民（mín）共和国民法典》和《最高人民（mín）法院关（guān）于适用<中（zhōng）华（huá）人民共和国民法（fǎ）典>时间效力的若干规（guī）定》中关于合同（tóng）解除时（shí）间的相关规定（dìng），依法审（shěn）理一起房屋租赁合（hé）同二审案件，明晰了合同解除时间确立的（de）规则。
案情简（jiǎn）介：
东山公司（sī）因自（zì）身（shēn）业务（wù）发展（zhǎn）需要，承租了银石公司（sī）位于郊区（qū）的一套水（shuǐ）库房屋。双方（fāng）在《租赁（lìn）合同》中明（míng）确约定（dìng）：租（zū）赁（lìn）期限自2009年6月（yuè）1日至2029年5月31日，租金前五年为每年60万元，每五年增加10万元，最后五年为（wéi）90万元。此外（wài），双方还（hái）约定（dìng）了违约责（zé）任，即承租方逾期（qī）60天仍未交纳当年租赁费及违约金（jīn）的（de），出租方（fāng）有权追（zhuī）究承租方违（wéi）约（yuē）造成的各项经济损失。
合同（tóng）签订（dìng）后，银石公（gōng）司（sī）依约交（jiāo）付了水库房屋，东（dōng）山公司按照约定支付房屋租金（jīn）。然而自2013年开始，东山公司（sī）因为自身业（yè）务（wù）经营（yíng）等原（yuán）因开始拖（tuō）欠租金，直到2017年6月才补交了部分租金。根据（jù）银行流水显示，东山公司（sī）欠付（fù）租（zū）金（jīn）达到280万元。
银（yín）石公司将东山公司诉至法（fǎ）院（yuàn），主张（zhāng）东山公司长期拖欠租金，已经违反《租赁合同》的约定（dìng），银石（shí）公（gōng）司（sī）有权（quán）解（jiě）除合同，并要求东山公司支付（fù）租金、违（wéi）约金（jīn）和占有使用费，同时将（jiāng）涉诉（sù）场地房屋腾退返还给原告。
东山公司则（zé）辩称，根（gēn）据《租赁（lìn）合同》中约定，若东山公司逾期60天仍未交纳当年租（zū）赁费及违（wéi）约金，本合（hé）同立即（jí）终（zhōng）止。东山公司逾（yú）期未交付（fù）租金（jīn）达60天（tiān），按照合（hé）同相关（guān）约定（dìng），本租赁合同已（yǐ）经（jīng）终止，因此双方权利义务关（guān）系已经消灭。另外，东山公司此前（qián）已交纳了100万元保证金，应（yīng）当（dāng）折抵相关费用。
法院认为：
一（yī）审（shěn）法院认为（wéi），东山公司欠付租（zū）金已构成违约，银石公（gōng）司有权（quán）解除（chú）《租赁合同》，东山公司亦（yì）应当向（xiàng）银石（shí）公司支付欠付租金。一审法院判决解除银石公司和东山公司签（qiān）订的《租赁合（hé）同》，东山公（gōng）司向银石公司支付租金280万元，并另（lìng）行支付（fù）占有使用费。东山公司向银石公司支付违约金4万元。
东山公司不服（fú）一（yī）审判决，向北京（jīng）一中院提出上诉。北京一中院二审（shěn）审理后认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对（duì）方。根据《民（mín）法典》的规定，当事（shì）人一方未（wèi）通知对方，直接（jiē）以提起诉（sù）讼的方式依法主张解除（chú）合同，人民法院确认该主（zhǔ）张的（de），合同自起诉状副本送达对方（fāng）时解（jiě）除。东山公司违（wéi）反《租赁合同》的约定，长期（qī）拖（tuō）欠租金，银（yín）石公司（sī）在未通知（zhī）东（dōng）山（shān）公司解除（chú）合同的情况下，直接起诉要求解除其与（yǔ）东山公（gōng）司之（zhī）间的《租赁合同》，东山公（gōng）司于（yú）2020年7月15日收到起诉状副本，《租赁合同》应（yīng）于2020年7月15日解（jiě）除（chú）。一审法（fǎ）院未明确合同解除的时间有误，北（běi）京（jīng）一中院予以纠（jiū）正。此（cǐ）外，关于东（dōng）山公（gōng）司所述（shù）的100万元保证金已实（shí）际用于（yú）折抵前期欠付的租金，其应当支（zhī）付尚（shàng）未支付的租金。同时，因北京市新冠肺炎的发生（shēng）对经营活动造成了影响，对（duì）北（běi）京市采取（qǔ）一级（jí）、二级疫（yì）情防控措施期间的租金予以酌情降低，故二（èr）审法院（yuàn）最终改（gǎi）判东（dōng）山公司（sī）向（xiàng）银石公司支付租（zū）金276万元，对支（zhī）付占有使用费和违约金的判项（xiàng）予以（yǐ）维持。
法律实务：
1、民法典已经颁布并施行，租赁合同解除的法律（lǜ）后果为（wéi）何不能依据民法典进行裁判（pàn）?
《最（zuì）高人民法院关于适用<中华人民共（gòng）和国（guó）民法典（diǎn）>时间效力的（de）若干规定（dìng）》第一（yī）条第二（èr）款规定，民法典施行前的法律（lǜ）事实引起的民事纠纷案件，适用当时的（de）法律、司法解释的规（guī）定，但是法律、司（sī）法解（jiě）释另有规定的除（chú）外。
本案《租赁合（hé）同（tóng）》中的相（xiàng）关争议发生在民法典实施前，属于民法典实施（shī）前的法律（lǜ）事实引起的民事纠纷，故本（běn）案（àn）租赁合（hé）同解除后的法律后果，仍（réng）应当依照（zhào）《合（hé）同法（fǎ）》等民（mín）法（fǎ）典实（shí）施前的法律规（guī）定进行裁判。

2、合同解（jiě）除发生在民法典（diǎn）施行前，合同解（jiě）除时间为何（hé）能（néng）依照民法典（diǎn）的（de）条文进行确（què）定（dìng）?

民（mín）法典第五百（bǎi）六十五条第二（èr）款规定：当事人一方（fāng）未通（tōng）知（zhī）对方，直接以提（tí）起诉讼或（huò）者申请（qǐng）仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确（què）认该主张（zhāng）的（de），合同（tóng）自起诉状副（fù）本或仲裁申请（qǐng）书副本送（sòng）达对（duì）方时（shí）解除。
《最高人（rén）民法院（yuàn）关于适用（yòng）<中（zhōng）华（huá）人民共和国民法典>时间（jiān）效力的若干规（guī）定》第十条规定（dìng）：民法典实（shí）施前，当事人一方（fāng）未通知对方而（ér）直（zhí）接以提（tí）起诉讼方式依法主张解（jiě）除合同的（de），适用民法典第五百六（liù）十五条（tiáo）第二款的规定。
本案中，银石公司在未通知对（duì）方的情况下直接起诉要（yào）求解除《租赁（lìn）合同（tóng）》，起诉（sù）行为虽然发生在民法典实施前，但由于民（mín）法（fǎ）典对该问题进（jìn）行了（le）专门（mén）规定，故应当按（àn）照民（mín）法典的规定进行（háng）处理。
3、签订合同（tóng）后（hòu），一方违约（yuē），守（shǒu）约方（fāng）应当（dāng）如何（hé）行使合同（tóng）中约定的解（jiě）除权?
民法（fǎ）典（diǎn）第五百六十（shí）五条规（guī）定（dìng）：当事人一方（fāng）依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
由此，如果一方违（wéi）约，守约方可以（yǐ）采取向（xiàng）违约方发（fā）出合同解除通知书的（de）形式来行使合同（tóng）解除权，合（hé）同（tóng）自（zì）解除（chú）通知书到（dào）达对方时解除。同时（shí），守约方也可以依据上文民法典第五百六十五条（tiáo）第二款的（de）规定，直接（jiē）以提起（qǐ）诉讼（sòng）或者申（shēn）请（qǐng）仲裁的方式依法主张解除合同，此时，合同的解除时（shí）间为（wéi）起诉状副本或（huò）仲裁申请书副本送达对方时。